Отказ в уменьшении арендной платы

Содержание
  1. Инструкция: составляем ответ на просьбу о снижении арендной платы
  2. Как составить отказ
  3. Как составить согласие
  4. Скидка по арендной плате из-за коронавируса: оформление, расторжение договора без штрафа — Эльба
  5. Порядок снижения арендной платы
  6. Основания для снижения аренды
  7. Как составить заявление на снижение аренды?
  8. Как добиться уменьшения арендной платы по закону?
  9. Порядок заключения дополнительного соглашения о снижении аренды
  10. Отказ в уменьшении арендных платежей
  11. Уменьшение арендных платежей в судебном порядке
  12. Последствия уменьшения арендной платы
  13. Деловое письмо об отказе арендатору в снижении арендной платы
  14. Отказ арендатору в уменьшении арендной платы
  15. Письмо отказ об уменьшении арендной платы
  16. Ответ арендодателя об отказе в снижении арендной платы пример
  17. Помещение с арендатором
  18. Как отказать арендатору в снижении арендной платы
  19. Как составить письмо-отказ на просьбу о снижении арендной платы?
  20. Бесплатная юридическая помощь
  21. alishavalenko.ru
  22. Образец письма об отказе в уменьшении арендной платы
  23. Письмо арендатору об отказе в снижении арендной платы
  24. Как написать письмо об отказе в понижении арендной платы
  25. Уменьшение арендной платы
  26. Основания для уменьшения арендной платы
  27. Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы
  28. Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных
  29. Способы взыскания долгов по аренде
  30. Виды производств по арендным делам
  31. Нюансы взыскания арендной платы за период пандемии COVID-19
  32. Почему важно выяснить, относится ли ответчик к отраслям экономики, наиболее пострадавших от коронавируса
  33. Зачем согласовывать отсрочку с теми арендаторами, которые имеют на неё право
  34. Зачем разбираться, мог ли арендатор работать в ситуациях, когда его деятельность не была законодательно ограничена
  35. Расторжение договора аренды из-за коронавируса
  36. Что делать участнику процесса по взысканию арендной платы

Инструкция: составляем ответ на просьбу о снижении арендной платы

Отказ в уменьшении арендной платы

Шаблоны и формы

Ответ арендаторам на просьбу уменьшить арендную плату — это уведомление от арендодателя о принятом решении. Владелец помещения вправе отказать или согласиться с понижением сумм ежемесячной оплаты.

16 мая 2020 Задорожнева Александра

Скачать ответ на просьбу о снижении арендной платы — согласие

Скачать ответ на просьбу снизить арендную плату — отказ

Пандемии коронавируса присвоили статус обстоятельства непреодолимой силы. Ссылаясь на такое обоснование арендаторы направляют владельцам помещений запросы об отсрочках или льготах по ежемесячным платежам. Эти заявки абсолютно легитимны.

Сейчас у компаний есть возможность запросить уменьшение аренды, если рабочее помещение не используется по назначению в период ограничительных мер из-за распространения коронавирусной инфекции (ст. 19 98-ФЗ от 01.04.2020).

Если вам поступила просьба арендодателя снизить арендную плату, детально рассмотрите ее, сопоставьте все потери и выгоды, и только после этого принимайте решение.

Составьте официальное уведомление в письменной форме и направьте его фирме, арендующей ваше помещение.

Полезно: как составить обращение-просьбу о снижении стоимости аренды

Как составить отказ

Правительство обязало предоставить льготы тем арендаторам, которые используют государственное или муниципальное имущество. Для коммерческой аренды недвижимого имущества действуют такие правила (ст. 19 98-ФЗ):

  1. При введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендатор вправе обратиться к владельцу с просьбой об отсрочке оплаты.
  2. Арендодатель в течение 30 дней заключает дополнительное соглашение на отсрочку.
  3. Стоимость аренды изменяется по соглашению сторон.

Это значит, что собственник принимает решение об уменьшении ежемесячных платежей (по запросу плательщика) и согласовывает его с арендатором. Если вы не согласны на понижение выплат, составьте аргументированный отказ.

Обоснуйте принятое решение и сошлитесь на законодательные нормы. Предложите плательщику иные скидки при наличии такой возможности.

Если вы не хотите терять клиента, поблагодарите его за долгосрочное сотрудничество и предоставьте ему возможность принять альтернативное решение в рамках действующего договора.

Вот как выглядит отрицательный ответ арендатору на просьбу о снижении аренды от владельца помещения:

Как составить согласие

Если же вы готовы дать положительный ответ на просьбу об уменьшении платы за аренду, направьте плательщику письмо с временными условиями. Включите в ответное уведомление следующую информацию:

  • адресата и отправителя (название компании, адрес, ФИО руководителей);
  • номер запроса (письма), на которое вы отвечаете;
  • реквизиты договора аренды;
  • новую сумму ежемесячной оплаты;
  • законодательные основания для такого изменения.

Когда арендатор направляет запрос об уменьшении выплат, он обязан предоставить документы, подтверждающие его фактическую деятельность.

То есть, он обязан доказать, что использует ваше помещение по назначению, прописанному в арендаторском договоре.

Если клиент согласится на предложенную вами сумму оплаты, заключите дополнительное соглашение на весь период, в течение которого понижаете оплату.

Вот примерный шаблон согласия на просьбу понижения арендной платы от арендодателя:

Директору ________________________Адрес: __________________________________________от директора ________________________________________Адрес: ________________________________Исх. № ____ от ________ 2020 г.Уважаемый (ая) _________________!В ответ на Ваше письмо исх. № ___ от __________ о снижении арендной платы в связи с коронавирусом сообщаем следующее.Как следует из письма, в связи с введенными в Российской Федерации ограничительными мерами из-за распространения коронавирусной инфекции, Ваша компания лишилась возможности использовать арендуемое помещение для оказания __________________________________________.Учитывая, что договор между нашими организациями заключен до введения мер, ограничивающих деятельность _______________________________________, и руководствуясь пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, наша компания согласна уменьшить размер арендной платы за ____________2020 года, при условии предоставления доказательств, подтверждающих, что Ваша компания в арендуемом помещении занимается _____________________________________________________. Также просим Вас представить _____________, подтверждающие нахождение _________________________ в арендуемом помещении.При предоставлении подтверждающих документов, предлагаем согласовать новый размер ежемесячной арендной платы в размере ____________________________ рублей.В случае согласия с понижением размера арендной платы до указанного выше размера, просим Вас подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды № ___от __________ года и направить нам на согласование.С уважением, директор ______ подпись Ф.И.О.

Статья подготовлена с использованием материалов КонсультантПлюс. Получить доступ Статья подготовлена с использованием материалов КонсультантПлюс. Получить доступ

Источник: https://gosuchetnik.ru/shablony-i-formy/instruktsiya-sostavlyaem-otvet-na-prosbu-o-snizhenii-arendnoy-platy

Скидка по арендной плате из-за коронавируса: оформление, расторжение договора без штрафа — Эльба

Отказ в уменьшении арендной платы

Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку. 

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1503/skidka-po-arende

Порядок снижения арендной платы

Отказ в уменьшении арендной платы

   Иногда у арендаторов возникает желание снизить арендную плату. Существуют ли основания для снижения стоимости аренды и как это сделать? Ответы на эти и другие вопросы Вы узнаете из данной публикации.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат может проанализировать и Ваш договор на предмет уменьшения аренды. Звоните нам прямо сейчас!!!

Основания для снижения аренды

   Первое основание для уменьшения размера аренды на момент подготовки данного материала – это введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с коронавирусом (подробнее про уменьшение аренды из-за covid-19 по ссылке). При этом арендатор должен осуществлять деятельность, в отношении которой введены ограничительные меры.

Иными основаниями для снижения аренды могут быть следующие:

  • если арендатор не может использовать по независящим от него основаниям объект аренды, например из-за недостатков, за которые отвечает арендодатель
  • если арендодатель не исполняет свои обязанности по капитальному ремонту
  • если арендодатель не уведомил арендатора о правах третьих лиц на арендуемое помещение, например, наличие сервитута
  • если существенно ухудшились условия пользования арендуемым помещением, за которые арендатор не отвечает, например, отсутствие электричества

Как составить заявление на снижение аренды?

   Заявление  арендодателю о снижении арендной платы составляется в свободной форме. При подготовке такого заявления рекомендуем указать следующую информацию:

  1. наименование арендодателя, которому адресуется заявление
  2. информация об арендаторе, который обращается с заявлением
  3. информация о договоре аренды, в рамках которого арендатор просит уменьшить арендную плату
  4. в тексте заявления излагаются обстоятельства, в связи с которыми арендатор просит уменьшить размер платы, также следует указать ссылки на нормы права, которые предусматривают возможность снижения аренды при определенных обстоятельствах
  5. в просительной части заявитель должен указать свою конкретную просьбу об уменьшении размера аренды
  6. в случае приложения каких-либо документов, их следует перечислить в приложении заявления
  7. заявление должно содержать подпись заявителя, расшифровку подписи и дату составления

Как добиться уменьшения арендной платы по закону?

   Чтобы добиться от арендодателя снижения размера аренды по закону необходимо подготовить письменное мотивированное заявление о таком снижении со ссылками на нормы права, которые говорят о возможности снижения аренды.

   При наличии определенных оснований для снижения платы, необходимо предоставить копии таких доказательств арендодателю.

   Также следует указать в заявлении, что в случае не удовлетворения требований арендатора, он вынужден будет обратиться с заявлением в суд.

   Не лишним будет при обосновании своей правоты при обращении за снижением платы по аренде привести ссылки на конкретную судебную практику.

   Если же арендатор не соглашается на снижение аренды по соглашению сторон, тогда необходимо обращаться в суд.

Порядок заключения дополнительного соглашения о снижении аренды

   Дополнительное соглашение о снижении аренды заключается в том же порядке, что и был заключен сам договор аренды.

   Допсоглашение заключается непосредственно к основному договору аренды, поэтому на него в соглашении должна иметься ссылка.

   Соглашение само собой оформляется в письменном виде, подписывается обеими сторонами.

   Если договором аренды предусмотрен какой-то особый порядок обмена документами и их подписания, то можно воспользоваться соответствующим порядком, например, обмен документами по электронной почте, подписанный электронной подписью.

ПОЛЕЗНО: читайте также, как получить отсрочку по аренде по ссылке на сайте

Отказ в уменьшении арендных платежей

   Обращение к арендодателю за снижением аренды, совсем не говорит о том, что аренда будет снижена, поскольку существует множество различных нюансов в данном вопросе.

   У арендодателя в отдельных случаях есть право, а не обязанность на снижение аренды, поэтому, если в таких случаях арендодатель не захочет снижать аренду, то не факт, что его можно к этому понудить даже через суд.

   Договором может быть не предусмотрена обязанность арендодателя предоставлять какие-то ресурсы арендатору, в связи с чем, отсутствие в период аренды соответствующих ресурсов, не влечет для арендодателя уменьшение аренды.

   Отказ в снижении аренды на письменное заявление должен быть оформлен арендодателем в письменной форме с обоснованием своих доводов. Однако, не всегда можно получить такой отказ письменно, т.к. не все организации ведут какую-то письменную переписку, а предпочитают общаться по телефону.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить исковое заявление об уменьшении аренды

Уменьшение арендных платежей в судебном порядке

   Если не получилось уменьшить размер аренды по соглашению сторон, тогда арендатор вправе обратиться за снижением аренды с иском в суд.

   До обращение в суд арендатор должен предпринять меры по уменьшении аренды по соглашению сторон, т.е. обратиться с заявлением. Кроме того, необходимо зафиксировать определенные основания, по которым должна быть снижена плата по аренде.

   В судебном порядке арендатор будет предъявлять к арендодателю те же требования, что и в заявлении о снижении, обосновывая свою позицию о наличии оснований для такого снижения.

   Арендодатель в свою очередь, скорее всего, будет возражать и предоставлять доказательства, опровергающие доводы истца.

   По результатам состязательного процесса судом будет вынесено соответствующее решение, которым требования арендатора либо будут удовлетворены, либо нет.

Последствия уменьшения арендной платы

   Для арендодателя последствия уменьшения аренды, само собой влечет уменьшение получения дохода.

   Если договор аренды был зарегистрирован, то допсоглашение к нему, которым изменяются условия договора, также должно быть зарегистрировано, что влечет расходы на регистрацию. При этом судебная практика в данном вопросе разная, и не всегда суды приходят к мнению о необходимости регистрации допсоглашения к договору аренды.

   Заключая соглашение о снижении аренды, необходимо иметь документы, которые подтверждают наличие законных оснований для такого снижения, поскольку могут возникнуть вопросы у налоговых органов в данном вопросе. Налоговая заинтересована в получении больших налогов, поэтому и может заинтересоваться, когда налог начинают уплачивать в меньшем размере.

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/porjadok-snizhenija-arendnoj-platy/

Деловое письмо об отказе арендатору в снижении арендной платы

Отказ в уменьшении арендной платы

  • Как написать письмо арендодателю о снижении арендной платы
  • Письмо о снижении арендной платы
  • Как составить письмо-отказ на просьбу о снижении арендной платы?
  • Образец письма о снижении арендной платы — риск потерять помещение или победить?
  • Письмо арендателю о снижении аренды (образцы)
  • Письмо отказ в уменьшении арендной платы
  • Письмо отказ арендатору о снижении арендной платы
  • Письмо отказ об уменьшении арендной платы

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: 8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта! Все консультации у юристов бесплатны.

Отказ арендатору в уменьшении арендной платы

Вопросы возниковения деликтной ответственности, как указано выше, урегулированы Гражданским кодексом РФ, в том числе в части субъектов данной ответственности. В законе закреплено общее правило наступления отвественности за виновные действия (за некоторыми изъятиями, прямо указанными в законе).

4. По вопросу «более подробного отражения состава оплат в отчете комиссионера по совершению коммунальных платежей» — подлежит обсуждению. Более того, Арендодатель вообще не усматривает какой-либо проблемы в этой части.

С уважением, ИП Б.

Письмо отказ об уменьшении арендной платы

  • Отказ арендатору в уменьшении арендной платы
  • Снижение арендной платы
  • Как составить письмо-отказ на просьбу о снижении арендной платы?
  • Письмо отказ о снижении арендной платы арендатору
  • Отказ арендатору в снижении арендной платы
  • Отказ арендатору в уменьшении арендной платы
  • Отказ арендатору в уменьшении арендной платы образец

Отказ арендатору в уменьшении арендной платы Внимание Поскольку затраты, которые будет вынуждена нести наша компания, как в период окупаемости проекта, так и после, превосходят наши текущие затраты» «При этом мы приняли решение о невозможности в данный момент принять Ваше предложение.

Ответ арендодателя об отказе в снижении арендной платы пример

    Значительное ухудшение состояния площадей.

Главное быть уверенным, ведь арендодатель заинтересован в долгосрочных отношениях и не хочет терять свою прибыль.НАПРИМЕР: данное челобитное письмо можно изложить в следующей редакции.Скачать . Как составить письмо-отказ на просьбу о снижении арендной платы? Внимание Правовед.RU 1080 юристов сейчас на сайте

  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, как грамотно отказать арендатору в снижении арендной платы за помещение? Как правильно составить письмо — отказ? Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.

ru Попробуйте посмотреть здесь: Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линиюдля Москвы и Московской области: 8 499 705-84-25 Свободных юристов на линии: 9 Ответы юристов (1) Татьяна, здравствуйте, письмо составляется в произвольной форме.

Помещение с арендатором

Чтобы повысить эффективность своего предприятия, необходимо сделать попытку уменьшить арендные расходы за счет:

  1. Взаимовыгодного сотрудничества. Прибыльность для наймодателя может выражаться в представлении имущественных благ.
  2. Поиска простаивающих площадей.

Такие пространства могут быть невыгодно расположены и, возможно, что прибыль от них будет невысока, но и стоимость аренды будет существенно отличаться от востребованных помещений.Кроме того, можно обратиться с предложением к владельцу о возмещении части издержек арендатором либо сделать ремонт за свой счет и внести это в счет оплаты найма.

  • Умения вести переговоры.
  • Письмо о снижении арендной платы Письмо от Арендатора с просьбой о уменьшении арендной платы В каждом бизнесе бывает момент дефицита финансов и очень жестко встает вопрос об экономии средств.

    Как отказать арендатору в снижении арендной платы

    Арендодателя, нарушающего условия заключенного на определенный срок договора, считаем возможным и разумным такое расторжение только при наличии согласия Арендатора нести расходы, связанные с поиском другого Арендатора (убытки), что должно быть отражено в дополнительном соглашении к договору. 2. По вопросу об изменении условий договора в части цены договора: не считаем возможным и разумным снижение стоимости арендной платы на 50%, как заявлено в устной форме Арендатором.
    3. По вопросу «внесения в договор дополнений в части взаимной ответственности Сторон за повреждения имущества Арендатора и Арендодателя, в случае возникновения аварийных ситуаций, в том числе, по вине третьих лиц (собственника помещений, расположеных на третьем этаже)», следует указать следующее.

    Как составить письмо-отказ на просьбу о снижении арендной платы?

    Как оспорить кадастровую стоимость участка и снизить земельный налог 390, 394, 396 НК РФ). При этом под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной оценки или в процессе рассмотрения споров о результатах ее определения (ст.
    3 Федерального закона от29.07.98 №135-ФЗ «Обоценочной деятельности», далее — Закон № 135-ФЗ).

    Кадастровая стоимость по своей сути очень приближена к рыночной. Как составить письмо-отказ на просьбу о снижении арендной платы? Если помещение не в самом лучшем виде, то чтобы не составлять со временем образец письма о снижении арендной платы или не требовать проведения ремонта, договоритесь с арендодателем о проведении его собственными силами, но с компенсацией за счет платы.

    Бесплатная юридическая помощь

    При всей разности деловых ситуаций написание письма-отказа связано с одинаковыми трудностями, когда:

    • мы не можем пойти навстречу нашему адресату (возможно, адресату «неплохому», но не устраивающему нас по ряду объективных причин);
    • нам неприятно отвечать отказом;
    • нам (лично или компании) важно сохранить благорасположение и лояльность адресата.

    Недавно я проводила тренинг по деловому письму для крупной производственной компании. Участниками тренинга были руководители подразделений, обеспечивающих эффективную работу службы закупок.

    Пожалуйста, как грамотно составить ответ в отказе по уменьшению арендной платы арендатору. Какие доводы привести, претензий к арендатору нет никаких по исполнению обязательств по договору.

    В договоре имеется пункт 2.3.

    В их качестве могут быть использованы: низкая рентабельность бизнеса, кризисная ситуация в стране, скорое расторжение договорных отношений.

    • Сами предприниматели часто отмечают, что основной составляющей любого бизнеса является торг.Но прежде, чем к нему приступить, необходимо оценить привлекательность места расположения объекта, размер вложений и условия, на которых они привлекались в проект, выигрышность окружающей инфраструктуры, наличие пешеходных потоков, сферы деятельности уже имеющихся нанимателей, свою привлекательность для арендодателя.

    Деловое письмо об отказе арендатору в снижении арендной платы В связи с этим просим рассмотреть возможность снижения арендного платежа на 8%.За время совместного сотрудничества нами не задерживалась оплата. Рассчитываем, что вы уступите нам, и мы сохраним сложившиеся предпринимательские отношения.

    alishavalenko.ru

    leon

    Позвольте поблагодарить Вас от имени нашей компании. Мы высоко ценим Вашу помощь. Как написать письмо арендодателю о снижении арендной платы Сами предприниматели часто отмечают, что основной составляющей любого бизнеса является торг.

    Но прежде, чем к нему приступить, необходимо оценить привлекательность места расположения объекта, размер вложений и условия, на которых они привлекались в проект, выигрышность окружающей инфраструктуры, наличие пешеходных потоков, сферы деятельности уже имеющихся нанимателей, свою привлекательность для арендодателя.

    Образец письма об отказе в уменьшении арендной платы

    Пожалуйста, как грамотно составить ответ в отказе по уменьшению арендной платы арендатору.

    Какие доводы привести, претензий к арендатору нет никаких по исполнению обязательств по договору.

    В договоре имеется пункт 2.3.

    : Арендная плата определяется на период действия договора и подлежит корректировке Арендодателем не чаще одного раза в год в соответствии с уровнем инфляции, а также в случае изменения цен и тарифов, экономических условий и в других случаях, предусмотренных дйствующим законодательством. номер вопроса №10823243 прочитан 991 раз Срочная консультация юриста8 800 505-91-11 бесплатно

    1. Это ваше право (ем более снижать цену) просто так и укажите что вы не согласны Успехов и удачи в защите ваших прав!С уважениемЮрисконсульт Жданова А.И
    2. Здравствуйте.

    Арендодателя, нарушающего условия заключенного на определенный срок договора, считаем возможным и разумным

    Письмо арендатору об отказе в снижении арендной платы

    Сдача в аренду имущества, обремененного правами аренды третьего лица, влечет недействительность сделки.

    Общество с ограниченной ответственностью на основании ст.

    Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок, на котором расположено, в том числе недвижимое имущество истца, находится в аренде у третьей организации на основании договора с ответчиком.

    Важно Судом кассационной инстанции указанные выводы признаны соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона, в связи с чем принятые судебные акты оставлены без изменения.

    Как написать письмо об отказе в понижении арендной платы

    Источник: https://jobjoys.com/zhilishhnoe-pravo/delovoe-pismo-ob-otkaze-arendatoru-v-snizhenii-arendnoj-platy/

    Уменьшение арендной платы

    Отказ в уменьшении арендной платы

    Чтобы снизить арендную плату, арендатор должен до обращения в суд уведомить арендодателя о возникших изменениях в условиях пользования имуществом.

    Лебедева Светлана Александровна
    Руководитель офиса в Новосибирске

    Внимание! Статья об уменьшении арендной платы или арендных каникулах из-за коронавируса находится по этой ссылке.

    Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда арендатор вправе требовать снижения арендной платы. Но наличие этих оснований еще нужно подтвердить в суде. В каких ситуациях суд встанет на сторону арендодателя – разъясняет Светлана Лебедева, ведущий юрист юридической фирмы INTELLECT.

    Если арендатор не может использовать предмет аренды по вине арендодателя, последний не вправе требовать от него полной оплаты арендной платы (определение ВС от 29.01.2015 по делу №А19-1917/2013).

    Договоры в таких случаях не предусматривают одностороннее внесудебное право на уменьшение арендной платы, но закон предусматривает механизм защиты для арендатора.

    Рассмотрим, что нужно доказать арендатору и какие аргументы суд сочтет неубедительными.

    Основания для уменьшения арендной платы

    1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать:

    • безвозмездного устранения недостатков имущества либо
    • соразмерного уменьшения арендной платы, либо
    • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

    2. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при нарушении обязанности по проведению капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК).

    3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

    4. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

    В рамках договора аренды существенным можно считать ограничение доступа в помещение со стороны арендодателя или третьих лиц, отсутствие водоснабжения/электричества, если предоставление таких ресурсов было предусмотрено договором аренды и пр.

    Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы

    1. Суды возлагают на арендаторов обязанность предоставить доказательства существенного изменения условий пользования имуществом.

    Пример из практики. Суд отказался уменьшить арендную плату, указав, что доказательств существенности снижения температуры в арендованном ответчиком помещении, как то документально подтвержденное проведение замеров температуры с использованием соответствующих приборов, арендатор не представил.

    На вопрос суда он пояснил, что такие замеры не были произведены. При этом арендатор знал, что помещение не утеплено, в связи с чем понижение в помещении температуры было ожидаемо.

    Факт перехода с газового отопления на электрическое также не свидетельствует однозначно о существенности ухудшения условий пользования имуществом (решение АС Тюменской области от 15.08.2018 по делу №А70-4846/2018).

    2. Суды критически относятся к документальной фиксации изменения условий после подачи иска о взыскании долга по арендной плате. Это уменьшает шансы арендатора на применение п. 4 ст. 614 ГК.

    Пример из практики. Суд подчеркнул, что акт о прекращении подачи электроэнергии в арендованные помещения был составлен лишь после обращения арендодателя в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

    Суд не может принять этот акт в качестве надлежащего доказательства, поскольку он составлен в одностороннем порядке работниками арендатора. Иных доказательств, подтверждающих обоснованность встречного иска, арендатор не представил.

    Кроме того, он не доказал, что условия пользования арендованного имущества были ухудшены арендодателем, что исключает право арендатора требовать снижения размера арендной платы (решение АС Самарской области от 04.12.2018 по делу №А55-7201/2018).

    3. Арендатор должен проявлять осмотрительность при приемке арендуемого имущества.

    Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/umen_shenie_arendnoy_platy/

    Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных

    Отказ в уменьшении арендной платы

    Разбираемся, на что нужно обратить внимание, если защищать свои права и интересы приходится в суде.

    Способы взыскания долгов по аренде

    Судебные дела о взыскании арендной платы рассматривают в приказном или упрощенном порядке, а также по общим правилам судопроизводства. Выбор того или иного вида зависит как от желания истца, так и от некоторых условий спора.

    Виды производств по арендным делам

    Вид производстваСумма искаСроки рассмотренияОсобенности

    Приказное

    До 500 000 руб.

    5 дней на выдачу приказа;

    10 дней на подачу возражений.

    Самый быстрый способ взыскать долг, если подписаны договор и акт приёма-передачи помещений.

    Госпошлина уплачивается в размере 50 %.

    Упрощенное 

    До 800 000 руб. для юридических лиц.

    До 400 000 руб. для ИП.

    В течение 2-х месяцев с даты принятия иска.

    Стороны в суд не вызывают, суд принимает решение после изучения документов.

    Общие правила судопроизводства

    Ограничений нет.

    Сроки зависят от сложности дела.

    Стороны участвуют в заседаниях и пользуются всеми процессуальными правами.

    Какой бы способ вы ни выбрали, важно активно участвовать в судебном процессе, грамотно подготовить документы и доказательства. Если долги по аренде образовались частично или полностью в период с марта по октябрь 2020 года, нужно знать и учитывать особенности рассмотрения таких дел. 

    Нюансы взыскания арендной платы за период пандемии COVID-19

    В апреле 2020 года Верховный суд Российской Федерации выпустил Обзор № 2, в котором разъяснил некоторые спорные моменты по арендным отношениям в период пандемии. В том числе установил, что арендатор вправе требовать отсрочку платежей до 1 октября 2020 года или уменьшение арендной платы.

    В августе и сентябре 2020 года стали появляться первые судебные акты по таким делам. Мы изучили их и выделили особые условия, от которых зависит принятие решения. Такими обстоятельствами стали:

    • работа арендатора в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
    • досудебные переговоры о предоставлении отсрочки или снижении арендной ставки;
    • наличие фактической возможность у арендатора работать, если его деятельность не была запрещена;
    • период возникновения долга. 

    Почему важно выяснить, относится ли ответчик к отраслям экономики, наиболее пострадавших от коронавируса

    Из-за мер, принятых государством для недопущения распространения инфекции, в арендных делах возникает особый правовой режим взыскания. Поэтому необходимо выяснить, относится ли деятельность арендатора к отраслям, которые понесли наибольший ущерб.

    Полный перечень отраслей, пострадавших от COVID-19 утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

    Подавая в суд на арендатора, нарушившего договор, проверьте, указан ли его код ОКВЭД в этом списке. Это важно.

    Арбитражный суд Ростовской области отказал истцу в выдаче судебного приказа, который не проверил и не указал это обстоятельство в своем заявлении (определение по делу № А53-12166/2020).

    Если основная деятельность арендатора не указана в перечне наиболее пострадавших отраслей, арендодатель не обязан предоставлять ему налоговые каникулы.

    Это установлено арбитражным судом Тверской области, который взыскал арендную плату за период вынужденного простоя с ООО «МК», чей ОКВЭД не был включен в перечень видов деятельности, признанных пострадавшими от коронавируса (решение от 20.08.2020 по делу № А66-6639/2020).

    Зачем согласовывать отсрочку с теми арендаторами, которые имеют на неё право

    Если деятельность арендатора включена в список наиболее пострадавших отраслей, необходимо уведомить арендаторов о возможности предоставления отсрочки.

    Арендные каникулы до 1 октября 2020 года имеют право использовать те компании, чья основная деятельность ведется в пострадавших отраслях экономики, а договоры аренды были заключены до введения на территории субъектов «режима повышенной готовности».

    Арендодатель обязан заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней после получения запроса от арендатора.

    Если арендатор не обращается за рассрочкой, уведомите его о такой возможности. Получите его согласие или отказ. В некоторых случаях арендаторы отказываются от рассрочки и подают иск о расторжении договора в связи с форс-мажором или изменением обстоятельств.

    Например, суд по заявлению арендатора расторг договор аренды, основываясь на том, что деятельность включена в перечень наиболее пострадавших отраслей и стороны не смогли договориться о снижении арендной платы или других изменениях договора (решение от 14.08.2020 по делу № А26-4576/2020).

    В другом примере арендатор подал иск о взыскании арендной платы за апрель — июль 2020 года. Арендодатель подал встречный иск о расторжении договора аренды с апреля 2020 года.

    В ходе рассмотрения дела было установлено, что арендатор работал в отрасли, не признанной пострадавшей, и проигнорировал предложение арендодателя рассмотреть вопрос о возможных скидках и рассрочках. Суд указал, что введение режима повышенной готовности дает возможность изменить условия договора, а не полностью отказаться от оплаты аренды (решение от 10.08.2020 по делу № А45-11448/2020).

    Зачем разбираться, мог ли арендатор работать в ситуациях, когда его деятельность не была законодательно ограничена

    Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда законодательно их деятельность не была ограничена, но работать они не могли.

    Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствовал спрос) или доставка людей на строительный объект была затруднена.

    Законодательно такие арендаторы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство можно доказать в суде.

    Например, отказывая в выдаче судебного приказа о взыскании арендной платы за участок земли, предоставленный под строительство, суд указал на то, что истцом не уточнено то обстоятельство, насколько ответчик мог реально осуществлять свою деятельность в условиях распространения коронавирусной инфекции (определение от 14.05.2020 по делу № А53-12163/2020).   

    Расторжение договора аренды из-за коронавируса

    В случаях, когда сторонам не удалось договориться о снижении ставки аренды или предоставлении отсрочки, договор может быть расторгнут по правилам ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

    Рассматривая споры о расторжении арендных договоров, суды исходили из того, в какой период заключался договор, когда передавалось помещение и пытались ли стороны достичь соглашения об изменении условий договора.

    Если об изменении условий договориться не удалось, арендатор может отказаться от его исполнения и освобождается от выплаты убытков и неустойки за досрочное расторжение, если они предусмотрены условиями договора. Арендодатель при этом имеет право не возвращать обеспечительный платеж.

    Ссылаясь на закрытие магазина и изменение обстоятельств из-за коронавируса, арендатор просил расторгнуть договор аренды в торговом центре.

    Помимо этого он хотел взыскать обеспечительный платеж, расходы по оплате арендных и маркетинговых услуг за апрель, когда он уже фактически не работал.

    Решением суда в иске отказано, поскольку помещение не было возвращено до расторжения договора, а от льготных условий и рассрочки арендатор отказался (решение от 11.09.2020 по делу № А40-77771/20-180-584).

    В другом деле суд установил, что истец-арендатор принял договор по акту приёма-передачи уже в период вынужденных выходных. Впоследствие он отказался от исполнения договора и просил вернуть ему обеспечительный платеж.

    Суд указал, что, принимая помещение и заключая договор, арендатор должен был действовать разумно и осмотрительно, а значит, учитывать ситуацию с коронавирусом.

    Право арендодателя на удержание обеспечительного платежа в соответствие с договором было подтверждено решением от 17.08.2020 по делу № А09-5926/2020.

    Что делать участнику процесса по взысканию арендной платы

    Если вы участник судебного процесса по взысканию арендной платы, обратите внимание на следующие важные нюансы и обстоятельства:

    • Активно участвуйте в судебном процессе, не пускайте всё на самотек и не надейтесь, что «суд разберется».
    • Определите, относится ли сфера деятельности арендатора к отраслям, которые признаны пострадавшими от распространения коронавирусной инфекции.
    • Если основной ОКВЭД арендатора включен в перечень пострадавших отраслей, уточните, предлагались ли ему отсрочка или снижение ставки аренды.
    • Если основной ОКВЭД арендатора не включен в число пострадавших видов деятельности, выясните, мог или не мог арендодатель фактически работать в условиях пандемии.
    • Помните, что долги, которые образовались до введения «режима повышенной готовности», не подлежат уменьшению и будут взысканы в полном объеме. Сфера деятельности арендатора в этом случае не имеет значения.
    • Учтите, что, если стороны не достигли согласия по отсрочке и снижению арендной ставки, расторгнуть договор возможно только по правилам ст. 19 Федерального Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

    Елена Тарасова, юрист, налоговый консультант

    Источник: https://kontur.ru/articles/5893

    Юриспруденция и документы
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: